个人出售住房的增值税降至3%、出售购入后超过两年的住房免征增值税，国家放大招了，房价马上要大涨，再不买就买不到了。

我相信不久后你就会听到网上到处是这样的消息，反正我认识的几个中介已经开始在包括微信朋友圈、抖音、小红书在内的多个社媒平台发消息了。

不好意思，我要给指望房价大涨的朋友泼一盆冷水了，购房增值税新政激不起什么浪花。为什么这么说呢？先来看下所谓的新政是怎么说的。

财政部、国家税务总局发布的公告有两个关键点，一是购买不足2年的住房对外销售时，按照3%的征收率缴纳增值税；二是购买2年以上的住房对外销售时，免征增值税。

其中的第二点，即买入住房超过2年后再卖出去不征增值税，这条根本就不是新政，全国绝大部分城市一直是这么执行的。

之所以我要说绝大部分是因为极少部分城市，如上海在房价疯涨的那段时间改过政策，规定买入5年后的房子再卖出去才能免税，但在2024年12月1日已恢复为出售购入后2年以上的住房便免税的政策。

因此，财政部和税务局只是“老瓶装旧酒”，把老政策重新复述了一遍。当然，买卖二手房的增值税新政还是有的，就是上文说的第一点，体现在税率上。

新政实施前，出售购入后不满两年的住房需要按照房价的5%缴纳增值税，实施后税率降至3%。

比如，张三2024年10月花100万元购入一套住房，2026年3月以110万元卖出，卖出至买入间不到两年，新政实施前需要缴纳5.3万元（110万/1.05*5%）左右的增值税；新政实施后只需要缴纳3.2万元的增值税了，节税2.1万元。

注意，买卖二手房的增值税计算方式较为特殊，不看资产是否“增值”，直接按第二次售价的全额征收。上面的例子中，哪怕张三后来以80万元卖房，亏了20万元，也要收增值税，只不过按照80万元算税，可以少交点。

总结一下，大家口中的购房增值税新政最多只能算一半是新的，购入两年后卖出本来就免税，购入两年内卖出的增值税税率从5%降至3%了。

不管怎么样，卖房的税率确实下调了，但请不要轻易得出房价即将大涨的结论。实际上卖房增值税下调很早便能预知出来，就是等国家官宣而已，因为本次税率变动根本就不是针对楼市的刺激政策，而是框架性的法律调整。

2024年12月25日，全国人大常委会通过了《增值税法》，于2026年1月1日起施行，这部法律的前身是《增值税暂行条例》，咱们简称为新法和老法。

老法第12条规定，“小规模纳税人增值税征收率为3%。国务院另有规定的除外。”

新法第11条规定，“适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。”

老法除了提到征收率为3%外还有兜底条款，国务院可以有特殊规定，而卖房按照5%收税便是特殊规定之一。新法实施后删除了“国务院另有规定的除外”，意思是简易征税只有3%的征收率一档税率，5%那档没了。

如果您对税务方面的法律制度更新较为关心，就能和我一样在去年年底新法刚公布后便可以预测到2026年1月1日起出售买入不到两年的住房将按照3%征增值税了。所以我说新政不算新，至少在专业人士眼里早就预测到了。

更重要的是，大部分二手房交易标的是满两年的。

道理很简单，没人希望多缴税，不管税率是5%还是3%都是一笔不小的支出，而且买入房子后过两年再卖并不是什么很苛刻的条件，原本就这么打算的人不会因为税率从5%降至3%了就提前卖房，又不是卖出购入不到两年的房子直接免税了。

基于上述分析，我可以很明确地告诉大家，“购房增值税新政”对楼市几乎不会有任何影响，正面的、负面的都没有。

什么因素能真正让楼市企稳甚至反弹呢？是民众的预期收入，是对资产价格稳定的信心。

老百姓不买房、不敢贷款，说白了是对未来不确定性的担忧，万一贷款买了房，过几年降薪了、失业了，还不上贷款怎么办？再加上房价连跌3年，保不准还要跌，大家对买房保值增值没有信心。

只有解决了这两个方面的问题、消除大家的不安全感，房地产市场才能真正稳住。

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